Die Mietpreisbremse kommt, daran besteht kein Zweifel. Für Investoren ist es wichtig, sich mit dem zukünftigen Gesetz, seinem Inhalt und den möglichen Folgen auseinanderzusetzen.
Was das Gesetz über die Mietpreisbremse besagt
Mit dem Gesetz zur Mietpreisbremse legt der Gesetzgeber fest, dass die Miete bei Neuvertrag die ortsübliche Vergleichsmiete maximal um zehn Prozent übersteigen darf. Liegt die Miete bei Neuvermietung bereits über diesem Wert, darf ihre Festlegung in gleicher Höhe erfolgen. Einzige Voraussetzung: Die Vormiete muss vom Mieter bereits seit zwölf Monaten in dieser Höhe gezahlt worden sein. Außerdem darf die Vereinbarung seinerzeit nicht gegen die Mietpreisbremse verstoßen haben.
Alle Neubauwohnungen, die nach dem 01. Oktober 2014 zum ersten Mal in die Vermietung gehen, sind von dem Gesetz nicht betroffen.
Der Gesetzgeber lässt viele Fragestellungen offen
Experten gehen davon aus, dass an den Gerichten eine regelrechte Prozessflut einsetzen wird. Ein Streitpunkt könnte die ortsübliche Vergleichsmiete sein. Die ortsübliche Vergleichsmiete setzt voraus, dass es einen Mietpreisspiegel gibt. Städte, die keinen Mietpreisspiegel haben, haben bei in Kraft treten des Gesetzes ein Problem. Aber nicht nur die. Auch die Städte mit Mietpreisspiegel sind nicht wesentlich besser dran, denn die wenigsten Städte haben einen, der nach wissenschaftlichen Gesichtspunkten erstellt wurde. Ist der Mietpreisspiegel anfechtbar, können Mieter klagen.
Aber es gibt auch andere Aspekte, die Vermieter beachten sollten. Wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, kann die Miete auch in Zukunft höher als 110 Prozent der Vergleichsmiete sein. Die Mietpreisbremse gilt nur bei Vertragsbeginn. Läuft der Mietvertrag bereits, ist eine Mieterhöhung durchaus zulässig.
Die Abläufe bei Neuvermietung ändern
Für Investoren kann es in Zukunft interessant sein, eine frei gewordene Wohnung nicht vorher umfangreich zu sanieren, um höhere Mieteinnahmen bei Neuvermietung zu erzielen. Stattdessen könnte die frei gewordene Wohnung in dem Zustand wie sie ist unter Einhaltung des Gesetzes zur Mietpreisbremse wieder vermietet werden. Erst nach der Vermietung kann der Mieter gefragt werden, ob er eine Modernisierung wünscht, die eine Mieterhöhung mit sich bringt. Wichtige ist, dass der Mieter sich frei entscheiden kann. Außerdem empfiehlt sich in diesem Fall eine Kündigungsfrist zu vereinbaren. Denn kündigt der Mieter in unter einem Jahr kann beim folgenden Mieter nicht die erhöhte Miete aufgrund der Sanierungen/Renovieren geltend gemacht werden.
Werden Mietwohnungen nach Paragraf 559 modernisiert, dürfen Vermieter weiter elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Neben der Instandsetzung und der Modernisierung gibt es durch das neue Gesetz noch den Zustand der umfassenden Modernisierung. Leider ist er nicht eindeutig definiert. Liegt eine umfassende Modernisierung vor, gilt bei Erstvermietung keine Mietpreisbremse.
Fazit für Vermieter
Jacob Mähren, der über die Arbeit als Immobilieninvestor berichtet, rät Vermietern, die mit ihren Mietobjekten trotz Mietpreisbremse attraktive Renditen erzielen wollen, zukünftig die Instandsetzungen der Wohnungen erst nach Abschluss des Mietvertrages vorzunehmen und mit dem Mieter eine einjährige Kündigungsschutzvereinbarung abzuschließen. Jakob Mähren ist Gründer der Mähren Gruppe und gleichzeitig Experte im Bereich Immobilien. Die Firma ist seit 12 Jahren im Bereich Immobilienverkauf tätig.
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Bild: Björn Neumann / pixelio.de